中古マンションの契約解除の知識
契約解除には売主買主双方の都合によるものと、やむを得ない理由によるものがあります。ローン特約と危険負担については、契約書をよく確認しておきましょう。
手付解除・違約解除とは
不動産売買契約において、相手が契約の履行に着手する前であれば、買主は手付金の返還を放棄することにより、また売主は手付金を倍返しすることで契約を解除できます。契約の履行に着手する前とは、中古マンション購入または売却の準備ができる前という意味ですが、一般的には手付け解除期日を売主と買主で設定し、その日までは手付解除することを可能としています。また手付け解除期日を過ぎた場合など、契約解除することにより相手に損害を与える場合は違約金を支払う旨を予め契約書で定めます。
ローン特約とは
買主が住宅ローンをくむことを前提として契約をする場合、住宅ローンで借入ができなくなった場合、中古マンションの購入代金を支払うことができませんので、契約解除することができます。この場合は手付金など、買主が売主に渡した金銭は返還してもらえます。尚、このローン特約では利用する金融機関や解除期日を定めることが重要です。定めていない場合は、金利が高い金融機関を利用させられたり、いつまでも解除できないという可能性も考えられます。
危険負担とは
例えば引き渡しの前に地震が起きたり、もらい火による火災などで対象の中古マンションが消失してしまった場合など、不可抗力による責任を危険負担といい、売主と買主のどちらがとるのかが重要となりますが、売主が負担することが慣習であり、一般的には契約書に記載してあります。しかし、契約書に記載されていない場合は、民法の危険負担の債権者主義に従い、買主が責任を負うこととなります。つまり物件がなくなっても代金を支払わなければならなくなりますので、契約書の内容を予め確認しましょう。
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